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房地产税是否存在重复征收

2017年12月08日 13:52    作者:海河网    来源:海河网    

 
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钟超制表
 

    核心提示

 

    ■ 商品房价格已包含近20个税费种类,是否有重复征税之嫌?

 

    ■ 开征房地产税,会增加住房持有成本,房价会否因此波动?

 

    ■ 房地产税减免政策是按房产面积计算还是按房产总价计算?

 

    日前,国土资源部下发通知,提出2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台,并在通知中提到“国土资源云”概念。国土资源部副部长王广华表示,这意味着不动产登记信息平台建设已基本完成顶层设计,全面进入实质性建设阶段,全国的不动产登记机构有可能在年底基本完成职责整合。这不禁让人联想到此前备受关注的房地产税话题,财政部部长楼继伟表态要加快房地产税立法并适时推进改革,十二届全国人大常委会立法规划向社会公布房地产税法被列入第一类项目,在条件比较成熟、任期内拟提请审议等等。显然,征收房地产税的准备工作已逐步完成。何时开征?如何计税?影响怎样?房地产税再次成为牵动人们敏感神经的焦点话题。

 

A.“租”“税”可以并行不悖?

 

开征房地产税,首先要给纳税人一个法理上的明确说法。有人质疑,在商品房的价格中已经包含了近二十个税种,其中就有城镇土地出让金,再征收房地产税,是否有重复征税之嫌。

 

“从法理层面来看,房地产税和土地出让金性质不同,并行不悖。所谓‘土地出让金’,其性质是土地使用权的价格,即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租。而房地产税,其性质是在不动产保有环节使用权持有人必须缴纳的法定税负,国家凭借社会管理者的政治权力收取。‘租’与‘税’两者是可以合理匹配的,不存在所谓不可克服的‘法理障碍’和‘不能容忍的重复征收’问题。”中国人民大学财政金融学院教授袁野认为。

 

然而,这里有一个关键问题需要厘清,即房地产税不能与房产税画等号。二者最大的区别在于,房产税作为财产税,其征税对象为房产,而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗地讲,就是一个财产税税种,两个财产主体,即房屋属于买房人,而脚下的土地属于国家。就住宅来说,住宅这块地面上的建筑物属于买房人的财产,然而建筑物下面的土地,按照我国土地国有的法律和其他相关规定,购房者只拥有70年使用权,并没有完整的产权。

 

那么,问题就来了。房地产税作为财产税的一种,是以纳税人所有或由其支配的财产作为征税对象的一类税收。既然无所有权,按理就不应当征收财产税。已经被本届全国人大常委会列入第一类项目的房地产税法,首先就要回答这个问题。

 

长期研究产权问题的中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授认为,为了解决这个问题,必须废除土地和房屋的使用年期制,改革为永续使用权和继承权,以换取对居民及用地单位房屋和土地的征税权。而对于农村宅基地来说,因其归集体所有但农民永久使用,所以不能免征。此外,有专家认为,农村宅基地应按评估价值分级设置税率,靠近城镇、价值高的宅基地税率应适当提高,而对边远贫困地区,不仅应免征,还应将房地产税进行合理返还,发挥税收调节收入促进公平的效用。

 

B.各地开征时间会统一吗?

 

虽然房地产税有待于夯实法理基础,但结合国外经验,房地产税对于调控房地产市场、扩大政府收入来源、促进社会公平正义方面具有比较优势,特别是对经历了各种行政调控房地产市场政策的负面效应之后,“改费为税”成为一种较普遍的共识。